[북리뷰] 나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다 _ 소액투자 꿀팁

「나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다」

저자 : 잭파시(최경천)

출판사 : 다산북스

 

부의 추월차선으로 옮겨가기 위해, 

돈이 열리는 나무를 탐색하는 첫 단계로 부동산을 선택했다.

 

대출 없이 0원으로, 소형 아파트를 산다는 제목에서부터

내가 진입할 수 있는 최적의 경로를 알려주는 책인 것 같아 읽기 시작했다. 

 

우선, 책에 대한 전체적인 평을 먼저 하자면

매우 구체적이고 실용적인 팁들이 많이 담긴 책이다. 

다른 말로 하면, 부동산 투자의 '부'자도 모르는 나로서는 재산세, 종부세, 정책 등의 내용이 나올때면 거의 영혼을 잃은 채 읽었다.  

 

전세가와 매매가 차이가 적은 집은 매우 적은 투자금 (때로는 0원으로)으로 매입이 가능하다는 게 일단 핵심이고,

투자 가치가 높은 집을 사야하며, 

여러 상황에 대비해 안전한 장치를 마련해 두어야 한다는 내용이다. 

 

부동산 투자에 성공한 사람들이 그러하듯 (아니 어떤 분야든 성공한 사람이라면),

많은 시간을 들여 발품, 손품(검색) 팔아 누적해온 지식들이어서, 그야말로 그 자체가 재산이라는 생각이 들었다. 

 

내가 얻은 팁들을 간단히 정리하자면 이렇다. 

 

• 지역 분석을 위해 봐야하는 데이터는, 매매/전세 가격 , 주택 구입 부담지수, 매매/전세 매물량, 인구수, 입주/미분양 분량 등이다. 

 

• 지역 도별 집값의 상승 흐름은 인구가 많은 곳 부터 우선적으로 시작된다. 해당 지역은 대장 아파트를 기준으로 비교하여 상승흐름을 확인한다. 

 

• 부동산 상승 사이클 : 분양권, 신축 아파트 > 준신축 아파트 > 32평 계단식 구축 > 25평 계단식 구축 > 복도식 구축

 

• 가격 타당성 : 공시가 대비 실거래가 계산하여 평균적으로 150% 아래면 싸게 샀다고 볼 수 있다. 
• 월세는 수익률 5% 이상이면 좋다고 볼 수 있는데, '월세x250 > 매매가' 이면 5% 이상 수익률이다.

 

위와 같은 기준으로 어느 지역에 투자하면 좋을지, 해당 지역에서 어떤 집을 봐야할지에 대한 대략적인 틀을 얻을 수 있다. 

 

여기에 더불어, 부동산 투자 시 가장 큰 두려움의 대상인 "하락 리스크" 를 최소화 하는 포트폴리오도 소개하고 있다. 

하락리스크를 최소화하는 부동산 포트폴리오 

1. 수도권과 디커플링되는 지역을 찾는다. (상승,하락 사이클이 달라 수도권 하락 시 리스크 보완 가능)

2. 투자기간을 각각 다르게 한다. (수도권은 비교적 길게, 지방은 비교적 짧게)

3. 월세를 통한 현금 흐름을 확보한다. (인상되는 전세금 만큼을 월세로 전환해 받는 것도 하나의 팁이다)

 

이러한 과정을 거쳐 실제 아파트를 대상으로 투자 여부가 고민될 때, 

아래 투자 타당성 지표를 참고하면 매우 도움이 될 것이라 생각되며, 참고할 수 있는 앱까지 같이 알려준다. 

나는 나를 향해 정말, 제발, 꼭 좀 따라해서 부자되라는 저자의 외침으로 들었다. 

 

아파트 투자 타당성 지표 (괄호 안은 정보 확인가능한 앱)

1. 학군 (직방) : 1키로 반경 내 초중고 유무

2. 실거주 만족도 (직방) : 4점 이상이면 괜찮은 것으로 판단

3. 주변 상권 (호갱노노) : 초대형, 대형 상권 있으면 좋다

4. 고도 (호갱노노) : 50m 이하면 좋지만, 100m 이상이면 힘들다.

5. 주변 대장 아파트 상승률 (호갱노노) : 부동산 상승 사이클에 따라 대장아파트부터 상승하므로, 대장아파트가 1년 내 30% 이상 상승했다면, 2,3군 구축 아파트도 오를 가능성이 높은 것으로 판단한다. 

6. 매물 증감 (아실) : 단지 세대수 대비 10% 이상 매물 있다면 주의. 매물이 증가 중이면 호가는 감소할 가능성이 크다. 

7. 시장 강도 (부동산지인) : 시장 강도가 마이너스에서 0을 돌파하면 대장아파트가 상승하기 시작하므로 대장아파트에 투자 들어갈 시기 / 100을 돌파하면 2,3급지 아파트도 상승하므로 여기 들어갈 시기 / 300 이상이면 과열상태이므로 위험 / 200에서 100으로 내려오면 상승세는 약해지고, 30에서 -30이면 하락세다.

8. 도시 인구 (부동산지인) : 인구가 적으면 수요가 적으므로, 50만 이상인 도시가 안전하고 25만 이하면 안사는게 안전하다.

9. 세대수 (네이버부동산) : 500 이상이 좋고, 300 이하면 상가설정이 잘 안되어 있을 가능성이 크다. 

10. 연식 : 저자는 2003년 이후를 기준으로 하고 있다(구조상 괜찮음). 30년 정도 연식의 5층 이하 저층 아파트는 재건축 고려 시 우선적으로 보면 좋다. 

11. 지지선 (네이버부동산) : 7년정도의 실거래가를 통해 3년 이상 하락 후 형성 된 지지선 확인 가능. 

12. 매매가와 전세가 갭 : 소액투자 가능여부를 판단한다.

 

일단 여기까지만 해도, 끄적끄적 검색해보고

간단한 리스트를 가지고 임장을 다녀볼 수 있을 것 같다. 

 

한편으론, 도대체 이 많은걸 언제 다 공부하고 익혀서 시작하나 싶어서 

벌써부터 질리지만, 

 

첫 걸음을 뗐다는 것에 의의를 두고, 

그 다음 책을 시작한다. 

 

끝내 한 건의 투자를 해내기까지.